Hvor langt kan princippet om fri lejefastsættelse for private udlejningsejendomme udstrækkes?

Lejeret  Skrevet den 05.03.2018

For visse private udlejningsejendomme gælder et princip om fri lejefastsættelse. Spørgsmålet er, hvorvidt dette princip kan udstrækkes til også at omfatte betaling af driftsudgifter ved siden af lejen. Dette har Højesteret for nyligt taget stilling til.

Princippet i lejeloven om fri lejefastsættelse gælder kun for private udlejningsejendomme opført efter den 31. december 1991. Udlejer og lejer kan således for disse ejendomme frit aftale og fastsætte lejens størrelse, og er således kun begrænset af reglen i aftalelovens § 36 om tilsidesættelse af urimelige aftalevilkår. Dette følger blandet andet af lejelovens § 53, stk. 3.

Udlejer er således for disse ejendomme ikke bundet af reglerne om, at lejen maksimalt kan fastættes til det lejedes værdi eller af reglerne om omkostningsbestemt leje. For disse lejemål kan lejen således fastsættes frit.  

Kan udlejer anvende princippet til at kræve dækning af driftsudgifter ved siden af lejen?

Såfremt der er tale om en erhvervsejendom følger det af erhvervslejeloven, at udlejer kan forlange betaling af alle ejendommens driftsudgifter ved siden af lejen.

Men hvordan er retstillingen for en privat udlejningsejendom? Kan ovennævnte princip om fri lejefastsættelse udstrækkes til også at omfatte refusion af driftsudgifter ved siden af lejen, når der er tale om en privat udlejningsejendom? Højesteret tog for nylig stilling hertil i U.2018.174.H.

Højesteret fastslog i dommen, at princippet om fri lejefastsættelse ikke kan udstrækkes til at omfatte betaling af driftsudgifter ved siden af lejen, når der er tale om private udlejningsejendomme, som er taget i brug efter den 31. marts 1991. Højesteret udtalte blandt andet, at lejelovens § 53, stk. 3 må forstås således, at der kan aftales en husleje, som overstiger det lejedes værd, men at bestemmelsen ikke angår, hvilke driftsudgifter der skal indgå i lejen, og hvilke der kan kræves særskilt betalt som tillæg til lejen.

I den konkrete sag tiltrådte Højesteret således Landsrettens afgørelse om, at der ikke var hjemmel til at aftale, at der skulle ske særskilt betaling for renovation som et tillæg til huslejen.

Kan udlejer så slet ikke kræve betaling af driftsudgifter ved siden af lejen?

Udlejer kan ved siden af lejen kræve betaling for de driftsudgifter, som fremgår af lejeloven. Det gælder blandet andet varme-, vand- og eludgifter. Endvidere kan udlejer kræve dækning for udgifter til fællesantenneanlæg og internetadgang. Udlejer kan dog herudover ikke kræve særskilt betaling for driftsudgifter, jf. lejelovgivningen og praksis.

Vil du gerne vide mere, eller har du spørgsmål i forbindelse med lejefastsættelsen af en privat udlejningsejendom, kan du kontakte advokat Stefan W. von Fintel.