Hvilke udgifter kan medtages ved erhvervsudlejning?

Fast ejendom og entreprise  Skrevet den 04.01.2018

Er du erhvervsudlejer eller erhvervslejer bør du være opmærksom på, hvilke udgifter din lejebetaling dækker over.

Der gælder nemlig et specifikationskrav, og såfremt dette ikke er opfyldt, kan det som udgangspunkt ikke kræves, at udgifterne betales udover huslejen.

Erhvervsudlejning er omfattet af erhvervslejeloven. Erhvervslejeloven finder anvendelse på lejeaftaler som udelukkende omhandler udlejning til andet end beboelse. Erhvervslejeloven er i modsætningen til lejeloven deklaratorisk, hvilket som udgangspunkt betyder, at parterne ved aftale kan fravige lovens bestemmelser. Dette gælder også selvom lejeren ved aftalen stilles ringere, idet parterne i erhvervslejeforhold anses for mere ligeværdige. Der stilles ikke noget krav om, at aftalen udfærdiges skriftligt, men såfremt udlejer eller lejer stiller krav herom, skal en sådan udfærdiges.

Udgifter medregnet udover huslejen.

Udlejer kan bestemme, at lejer udover husleje skal betale for driftsudgifter, som er forbundet med ejendommens drift. Dette er en følge af erhvervslejelovens deklaratoriske udgangspunkt, hvorefter parterne kan aftale en anden lejebetaling end den, som følger af erhvervslejeloven. Væsentligt er, at der er truffet aftale om at fravige lovens bestemmelser. Eksempler på sædvanlige driftsudgifter, som kan medtages i en erhvervslejeaftale er ejendomsskatter- og afgifter, miljøafgift, renholdelse såvel indvendig og udvendig samt vandafledningsafgift.

Hvis disse driftsudgifter skal kunne kræves betalt af lejeren udover huslejen, opstiller erhvervslejeloven et specifikationskrav som er ufravigeligt. Kravet indebærer, at udgifterne specificeres i lejekontrakten eller i et bilag hertil. Den anslåede størrelse af hver udgift skal være angivet, og ligeså skal de forskellige udgifter være anført særskilt. Det er ikke et krav, at beløbet anføres specifikt, men udlejeren skal efter bedst mulige skøn opgøre udgiftens størrelse. Skønnet må dog være realistisk, idet urealistiske skøn kan medføre, at den faktiske udgift slet ikke eller kun delvist kan kræves betalt.

Hvis kravet om specifikation ikke er opfyldt, kan udlejeren som udgangspunkt ikke opkræve den pågældende udgift hos lejeren. Derfor er det vigtigt at være opmærksom på formuleringerne af kontrakten, så der ikke opstår tvivl omkring de forpligtelser, som er pålagt lejeren.

Forbrugsudgifter

Udlejer kan ligeledes bestemme, at forbrugsudgifter skal betales udover huslejen. Dette forudsætter også en aftale herom med lejeren. Dette kan eksempelvis være forbrug af vand, varme og el. Hvis lejeren skal betale udgifterne til udlejeren, gælder specifikationskravet også for disse udgifter. Det er derfor vigtigt at være opmærksom på, at hver enkelt forbrugsudgift specificeres i lejekontrakten, samt at der anføres et skønsmæssigt beløb herpå.

I erhvervslejeforhold er specifikationskravet af væsentlig betydning, hvorfor det er vigtigt at være opmærksom herpå. En lejer, som har betalt for udgifter, som ikke har opfyldt specifikationskravet, vil i visse tilfælde kunne rejse et tilbagebetalingskrav mod udlejeren. Manglende opfyldelse kan derfor have stor betydning.

Er du i tvivl om specifikationskravet er opfyldt i din lejekontrakt, eller har du lyst til at høre mere omkring det komplekse erhvervslejeområde, så kontakt advokat Stefan W. von Fintel, der vil være dig behjælpelig hermed.