Skatteforbehold ved salg af fast ejendom

Fast ejendom og entreprise  Skrevet den 04.09.2017

Ved overdragelse af fast ejendom er det muligt at gøre overdragelsen betinget af, at handlen får bestemte skattemæssige virkninger - et såkaldt skatteforbehold.

Et skatteforbehold kan ofte være relevant ved overdragelse af fast ejendom mellem nærtstående personer. Det skyldes, at der her ikke altid er modstående interesser ved fastsættelse af købesummen, og fordelingen heraf. 

Overdragelse af fast ejendom får ofte skattemæssig virkning for både køber og sælger. En ejendomshandel mellem en uafhængig køber og sælger giver som regel ikke de store problemer i forhold til skatteansættelsen. I ejendomshandler, hvor der ikke nødvendigvis er modstående interesser, kan Skat ændre skatteansættelsen, hvilket kan få konsekvenser for både køber og sælger. For at undgå konsekvenserne af Skats ændringer, kan parterne aftale et skatteforbehold. Et skatteforbehold gør, under nærmere angivne betingelser, overdragelsen betinget af, at den får en bestemt skatteretlig virkning. Hvis Skat tillægger overdragelsen en anden skatteretlig virkning medfører skatteforbeholdet, at aftalen bortfalder eller får et andet indhold. 

Skatteforbeholdet skal opfylde følgende betingelser for at få virkning:

  • Det skal være klart, skriftligt og oplyst over for Skat senest samtidig med, at Skat oplyses om dispositionens øvrige indhold,
  • det skal være aftalt senest samtidig med aftalen om handlen,
  • de skattemæssige virkninger skal være klare og overskuelige, og
  • det skal gøres gældende inden for fristen.

Hvis skatteforbeholdet ikke opfylder betingelserne, kan Skat afvise, at parterne udnytter skatteforbeholdet, hvorved Skats ændring er gældende for handlen.

Skat og Landsskatteretten har i flere afgørelser afvist parters skatteforbehold, fordi det ikke har opfyldt betingelserne. Skat har i en afgørelse fra 2012 korrigeret køber og sælgers skatteansættelse, fordi Skat mente, at overdragelsesprisen var sat for lavt. Parterne gjorde det aftalte skatteforbehold gældende, hvilket Skat, og senere Landsskatteretten afviste, da de skattemæssige virkninger ikke var klare og overskuelige. Vilkårene for aftalen kunne derfor ikke ændres, og handlen kunne heller ikke bortfalde.

De skattemæssige virkninger af, at skatteforbeholdet udnyttes kan være, at handlen skal bortfalde helt, så den går tilbage - alternativt at vilkårene for handlen ændres, f.eks. at købesummen justeres. Det er vigtigt, at de skattemæssige virkninger er formuleret korrekt, så de fremgår klart og overskueligt.

Det kan være svært at vide, hvordan et skatteforbehold skal formuleres for at få virkning overfor Skats skatteansættelse. Står du overfor en overdragelse af en fast ejendom, hvor der skal aftales et skatteforbehold, eller har du lyst til at høre mere om mulighederne, så kan du kontakte advokat Stefan W. von Fintel, for at høre nærmere, og sikre, at et eventuelt skatteforbehold opfylder betingelserne.