Skattemæssige aspekter ved forældrekøb

Fast ejendom og entreprise  Skrevet den 12.10.2017

Overvejer du et forældrekøb? Så læs mere her, om hvilke skatteforhold, du bør være opmærksom på.

Flere og flere ejerlejligheder i storbyerne bliver solgt som forældrekøb – herved forstås, at forældre køber en ejerlejlighed, som de udlejer til deres barn. Et forældrekøb kan være fordelagtigt for begge parter. Der er dog en række forhold, som er væsentlige at have for øje.

Køber du en lejlighed og lejer den ud til dit barn, starter du reelt en udlejningsvirksomhed, som er underlagt reglerne for erhvervsmæssig udlejning.

Du kan i princippet selv bestemme, hvilket beløb dit barn skal betale i husleje. Det vil dog ofte være økonomisk fordelagtigt at sætte huslejen til et realistisk beløb, som SKAT vil godkende. Dette kaldes også for markedsleje. Ved markedsleje forstås det beløb, som du alternativt ville kræve af en uafhængig lejer. Som udlejer er du nemlig skattepligtig af overskuddet fra udlejningen. Hvis huslejen er lavere end markedslejen, vil du som forældre alligevel skulle beskattes af den fiktive indkomst, som en markedsleje ville give dig, da det er beløbet for markedslejen, som skal indtægtsføres. Dette gør sig gældende, uanset om man udlejer en andelsbolig eller en ejerlejlighed.

Du bør lave en skriftlig lejekontrakt med dit barn. Dette er også nødvendigt, hvis dit barn skal kunne søge om boligsikring.

Ejendomsværdiskat kan kun opkræves, for den bolig man faktisk anvender/bebor. Når du ved et forældrekøb lejer boligen ud, skal du derfor ikke betale ejendomsværdiskat. Det er vigtigt, at du i din skattemappe angiver, at ejendommen er udlejet hele året, da SKAT ellers automatisk beregner ejendomsværdiskat. Indberetningen skal kun foretages for det første år.

Du kan i dit skatteregnskab fratrække udgifter til vedligeholdelse af lejligheden, men ikke udgifter til forbedringer. Det kan være svært at vurdere, hvorvidt noget er en vedligeholdelse eller en forbedring. I de første tre år efter købet, kan udgifter til istandsættelse, som ikke overstiger et beløb svarende til 25% af årslejen eksklusiv varmebidrag, normalt uden videre fratrækkes som vedligeholdelse.

Landskatteretten har tidligere fastslået, at udlejning af andelsboliger ikke betragtes som erhvervsmæssig udlejning. Forskellen er, at du som ejer af en andelsbolig, alene ejer en andel i andelsforeningen, og derfor ikke er ejer af selve lejligheden. Det er andelsforeningen, som ejer ejendommen og dermed lejlighederne. Erhverver du derfor en andelsbolig, er du i skattemæssig henseende dårligere stillet end som ejer af en ejerlejlighed. Du har f.eks. ved køb af en andelsbolig – modsat køb af en ejerlejlighed – ikke mulighed for at fradrage de udgifter, der er forbundet med udlejningen, herunder vedligeholdelsesudgifter mv.

Hvis du senere sælger boligen til dit barn, kan dit barn sælge lejligheden uden at blive beskattet af fortjenesten. Det skyldes, at dit barn har beboet lejligheden som ejer. Når du som forælder sælger til dit eget barn, har du lov til at sælge til 15 procent under den offentlige ejendomsvurdering.

DELACOUR tilbyder bl.a. juridisk rådgivning inden for køb og salg af fast ejendom, og bistår derfor gerne forældre, der står med overvejelser omkring forældrekøb med alle aspekter af sådanne køb. Kontakt advokat Stefan W. von Fintel for rådgivning herom.