K/S-projekter – en god investering eller en farlig vej at betræde?

Finansiering  Skrevet den 10.12.2015

Det er ”sæson” for K/S-investeringer, hvor forskellige udbydere lover guld og grønne skove. Store skattebesparelser her og nu ved investeringer, som er fuldt finansieret og praktisk talt ”uden risiko”. Men er det en god ide? Og er det ”sundt” at lade sine investeringer udelukkende styre af hensyn til at udskyde skat?

Det kan man – naturligvis – ikke svare entydigt ja eller nej til. Men helt overordnet bør en investering kunne bestå en lakmusprøve, hvor skatteaspektet fjernes og investeringen fortsat giver mening.

Endvidere kræver det en grundig gennemgang af det givne projekt af kyndige rådgivere, det være sig advokater, revisorer, branchekyndige, mæglere m.v. Derudover kræver det, at rådgiverne bibringes en betydelig indsigt i økonomien hos den, der ønsker at investere. Hvilken tidshorisont har den pågældende, risikoprofil, erfaringsgrundlag m.v.

Det er vigtigt, at den rådgiver, som man søger hjælp hos, er uvildig. Det skal derfor ikke (alene) være udbyderen, man skal støtte sig til, og det skal heller ikke nødvendigvis være den bank, som eventuelt måtte skulle finansiere investeringen. Bankens primære fokus er vurdering af egen risiko ved finansieringen og kun sekundært, om det er en god eller dårlig investering for investor.

Inden man kaster sig ud i K/S-investeringer, er det helt essentielt, at man som investor selv grundigt forstår den investering, man foretager – gør man ikke det, skal man som udgangspunkt holde sig væk. Man bør ikke investere i aktivtyper, som man ikke har nogen form for indblik i, ligesom man bør forholde sig til selve aktivet ved eksempelvis en besigtigelse eller ved forudgående kendskab til beliggenhed/teknologi.

Derudover bør man så vidt muligt sikre sig et kendskab til dem, som udbyder investeringen, og på hvilke forudsætninger udbuddet foretages. Udbyder af K/S-projekter er som udgangspunkt ikke underlagt nogen myndighedskontrol i forhold til selve udbuddet, hvorfor man bør fravælge udbud uden behørige erklæringer fra revisor og advokat. Vel og mærke erklæringer, som tager stilling til udbyders beskrivelse af de juridiske aspekter, såsom købsaftale, lejekontrakter og entreprisekontrakter etc. 

Er projektudbyderen dækket af en professionel udbyderansvarsforsikring er det endvidere et godt tegn på, at udbyderen tager såvel sin egen som kundernes risiko seriøst.  

På samme måde er det relevant at få en fornemmelse af hvem, man kommer til at investere sammen med. I et K/S kender man typisk ikke de øvrige investorer, før man har investeret, og derfor bør man som minimum sikre sig, at investeringen så vidt muligt er sikret mod økonomisk svaghed hos en eller flere medinvestorer.

Det har været sædvanligt, at der i de udbudte K/S-investeringer blev opereret med store resthæftelser hos kommanditisterne og med vilkår om løbende indbetaling (f.eks. knyttet op på den enkeltes skattebesparelse). Dette med det resultat, at når en eller flere investorer af den ene eller anden grund ikke overholdt forpligtelserne, så faldt disse blot på de øvriges skuldre. Det bliver hurtigt en slags ”survival of the fittest” - altså den eller de stærkeste investor(er) står tilbage med ”aben” ELLER den potentielle gevinst, hvis projektet trods udfordringer undervejs falder heldigt ud.

De gamle ordsprog ”hvis det lyder for godt til at være sandt, så er det nok tilfældet” og ”ikke alt der glimter, er guld” passer ganske godt på alle investeringer, herunder også K/S-investeringer. Man skal kigge sig godt for og søge kompetent rådgivning, før man kaster sig ud i investeringer af denne karakter. Man skal kende styrker og svagheder og muligheder og risici. Det skal være på et oplyst grundlag, man investerer – ikke bare for at spare skat (som reelt blot er en udskydelse af skat).

Hos DELACOUR rådgiver vi om investeringer i K/S-projekter af forskellig karakter, ligesom vi rådgiver såvel K/S’er og kommanditister, når det desværre nogen gange er gået galt. Hvis det går galt, har det desværre store og ofte ganske uoverskuelige konsekvenser, herunder i forhold til de skattemæssige virkninger.

Kontakt os derfor, hvis du måtte gå i overvejelser om investering i et K/S-projekt, og/eller hvis du er udfordret af en investering i et projekt, som måske ikke er gået helt som håbet/forventet.